Baurecht zerstört Existenzgrundlage an der Küste!

Mit großem Unverständnis nehmen wir zur Kenntnis, daß untere Baubehörden in Niedersachsen und Schleswig Holstein die Existenzgrundlage gesamter Regionen zerstören. Ohne Rücksicht auf gewachsene Strukturen, Lebensrealität und Einkommensmöglichkeiten werden tausende Existenzen in Frage gestellt.

Auf Sylt, Norderney und in St. Peter Ording sind die ersten Nutzungsuntersagungen für die Vermietung von Ferienwohnungen raus und sollen noch dieses Jahr durchgesetzt werden. Auf Norderney betrifft es ungefähr 90% aller Ferienwohnungen, auf Sylt Schätzungsweise 3500 Vermietungseinheiten, in gesamt Schleswig-Holstein sind ca. 192.00 Gästebetten betroffen. Die Tourismuswirtschaft steht vor einem Scherbenhaufen.

Grund für diese abstruse Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlage aller deutschen Ferienregionen ist ein Urteil des OVG Lüneburgs. In diesem Urteil wird festgestellt, daß ein Ferienhaus bzw. eine Ferienwohnung in einem allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig ist und diese im Genehmigungsverfahren – also bereits beim Bau – beantragt werden mußte. Es wird unmissverständlich klargestellt, daß Ferienwohnen nicht unter dem allgemeinen Wohnbegriff fällt. Im Umkehrschluss sind alle Ferienhäuser und Ferienwohnungen, die nicht als solche bereits im Baugenehmigungsverfahren beantragt und genehmigt wurden unzulässig / illegal. Diese neue Auslegung einer jahrzehntelangen gängigen Praxis bedeutet den wirtschaftlichen Bankrot ganzer Regionen und Branchen. Die eigentliche Zielsetzung mehr Dauermietraum zu schaffen bzw. diesen zu stärken wird durch diese Praxis nicht erreicht.

Der BDFFA setzt sich dafür ein, dass die Politik und Verwaltung für diese Thema sensibilisiert werden und schnellstmöglich diesen unakzeptablen Zustand zu heilen, damit der Deutschlandtourismus weiterhin möglich bleibt und die Existenzgrundlage der Tourismusregionen gesichert wird. Gespräche mit Kreis- und Landesbehörden fanden bereits statt und werden weiter geführt.

Eintragung erfolgt

Seit dem 5.2.2024 ist der BDFFA (Bundesverband Deutscher Ferienhaus- und Ferienwohnungsagenturen ein eingetragener Verein. Vertretungsberechtigt sind der Erste Vorsitzende Hans Vollmer (Norderney) und die stellvertretende Vorsitzende Verena Berger (Cuxhaven), sowie die Beisitzer Jan Duggen (St. Peter-Ording), Christian König (Töning), Yvonne Zechlin (Laboe), Günther Blankenagel (Flensburg) und Cornelia Lange (Cuxhaven).

 

Direktbuchungskampagne

Der Verband wird mit einer Direktbuchungskampagne an die Öffentlichkeit treten.

Die Mitglieder des BDFFA sind Vollanbieter. Das heißt, sie nehmen nicht nur Buchungen für Ferienwohnungen und Ferienhäuser entgegen, sondern sie erbringen auch die gesamte nachfolgende Serviceleistung und sorgen dafür, dass der Gast vor Ort einen perfekten Urlaub verlebt und zum Stammgast wird. Eine starke Kundenbindung und eine klare, transparente Preisgestaltung ist im Interesse aller Mitglieder des BDFFA.

Aufgrund massiver Werbung buchen Gäste immer mehr auf Portalen und vertrauen darauf, daß sie hier den günstigsten Preis erhalten. In der Regel ist das Gegenteil der Fall. Der Gast zahlt inzwischen Portalaufschläge, die auch schon mal mehrere hundert Euro betragen können.

Auch wenn die Portalaufschläge vom Gast gezahlt werden schadet diese Situation letzlich uns als Agenturen. Gäste kennen die Kosten der Portale nicht und halten im Einzelfall das Verhältnis von Preis und Leistung der Unterkunft für unangemessen. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten wird schon jetzt gespart – die  Mehrkosten durch Einbindung von Portalen verstärken diesen Trend.

Gleichzeitig zwingt uns aber die Marktmacht der Portale, unsere Ferienunterkünfte dort zu präsentieren,

Hier ist Aufklärungsarbeit dringend erforderlich. Gäste müssen wissen, dass eine Buchung über Portale ihren Urlaub erheblich verteuert.

Flankiert wird unsere auf Dauer angelegte Kampagne durch Pressearbeit, Flyer für die Gäste, Aufsteller für unsere Servicestellen, politische Lobbyarbeit etc..


Weiterführende Infos / Hintergrund:

Wir wollen herausstellen, daß es nicht airbnb, booking, Travanto, Traumferienwohnungen, Holidu, Casamundo, etc. sind, die dafür sorgen, daß der Urlaubsgast eine saubere Unterkunft, Ansprechpartner, Informationen und umfangreiche Serviceleistungen am Urlaubsort erhält. Das sind ausschließlich die Agenturen und Vermieter vor Ort!

Flankiert wird unsere Aktion zur Direktbuchung durch eine Informationsseite im Internet (Verlinkungsmöglichkeit!), Werbematerial für die Ferienunterkünfte, Pressemitteilungen und Aufsteller für die Servicestellen der teilnehmende Mitglieder des BDFFA.

Jeder Gast, der zurückgeholt wird, ist ein zufriedener Gast, da er den vollen Service und den günstigsten Preis erhält!

Channelbooking verteuert den Urlaub

Alle modernen Verwaltungssysteme für Ferienwohnungen sind mit einer Möglichkeit der Anbindung an Ferienwohnungsportale (booking, Traumferienwohnungen, travanto etc.) ausgestattet. Die Verwaltungssysteme nehmen für die Anbindung meist eine prozentuale Gebühr (Channelgebühr), die auf den Mietpreis aufgeschlagen wird (bis zu 5%).

Die Portale stellen die gechannelten Ferienunterkünfte auf ihren Plattformen dar. Der dafür zu zahlende prozentuale Aufpreis von bis zu 25% wird ebenfalls auf den Mietpreis aufgeschlagen.

Der Gast bezahlt für die gechannelten Ferienwohnung, für das gechannelte Ferienhaus bis zu 30% mehr als der Gast, der direkt gebucht hat.

Den wenigsten Gästen ist dieser enorm hohe Preisunterschied bewußt. Die wenigsten Gäste wissen wer für den Aufpreis verantwortlich ist.

Mein Gast gehört mir!

Ein weiteres Problem der Channelbuchungen ist die Praxis der Portale, nur verschlüsselte E-Mail Adressen weiterzugeben. Die Adressdaten des Gastes sind sehr unvollständig. Es ist kaum möglich, mit den Gästen in eine zeitgemäße Gästekommunikation einzutreten (Mail mit Anreiseinformationen, Informationen zum Aufenthalt, Abreisemail, Bewertungsemail etc.).

Sehr mühevoll muß man als Serviceunternehmen vor Ort die Gästedaten direkt beim Gast abfragen. Portale setzen alles daran, dass der Gast bei Ihnen bleibt und sich nicht als Gast des Serviceunternehmens vor Ort fühlt.

Bewertung müssen gerechtfertigt sein!

Sehr schwierig ist der Umgang mit ungerechtfertigten GOOGLE Bewertungen. Die Praxis einiger Gäste, mit einer schlechten Bewertung zu drohen um Vorteile zu bekommen, nimmt zu. Die Vermittlungsportale von Ferienunterkünften stellen sich zudem oft als Anwalt der Gäste dar erschweren das Vorgehen gegen ungerechtfertigte Rache- oder Bagatellbewertungen. Bewertungen treffen oft erst nach dem Urlaub in der Servicestelle vor Ort ein. Ein Ausgleich, eine Rücknahme falscher oder unangemessener und damit geschäftsschädigender Bewertungen ist kaum möglich.

Je mehr Direktbuchungen, desto geringer ist die Gefahr sich dem auszusetzen und desto mehr haben die Agenturen vor Ort die Möglichkeit Beschwerden direkt, zeitnah und unbürokratisch nachzugehen. Als Serviceunternehmen vor Ort ist es kein Problem und auch gewollt dem unzufriedenen Gast während des Aufenthaltes zu helfen und ihn zu einem zufriedenen Gast zu machen.

Nachhaltig = Direktbuchung

Vermittlungsportale im Ferienhaussektor agieren sehr oft international! Steuern werden nicht selten dort bezahlt, wo es am günstigsten auf der Welt ist. Arbeitnehmer für die vielen Internetarbeitsplätze kommen natürlich nicht aus der Region, sondern sind zentralisiert in den Metropolen (Hamburg, München, Berlin) beschäftigt oder befinden sich in einem Drittwelt- oder Schwellenland (Weißrussland, Indien). Gewinne gehen zu internationalen Kapitalholders oder anonymen Gesellschaften.

Wer ernsthaft die regionale Wirtschaft fördern will und somit nachhaltig in unser Land investieren möchte, muss seinen Urlaub und seine Ferienwohnung direkt buchen. Das Geld, die Arbeitsplätze und die Steuern bleiben in der Region und im Land.

Das ist echte wirtschaftliche Nachhaltigkeit.

Weshalb überhaupt channeln?

Die stetig wachsende Marktmacht und Internetpräsenz machen die Vermarktung über Channels zu einer betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit. Als mittelständisches Unternehmen ist es nicht möglich auch nur anähernd die gleichen Marketingausgaben wie ein Portal einzusetzen. Die Folge ist ein marktbeherrschendes Googleranking für die Portale, die millionenschwere Marketingausgaben tätigen. Für die ortsansäßigen Ferienwohnungsagenturen, die nur einige tausend Euro für die Suchmaschinenoptimierung ausgeben können, bleiben die hinteren Plätze.

Die zweite Seite bei Google ist kaum etwas wert. Um wirtschaftlich günstige Übernachtungszahlen zu generieren ist deshalb channeln notwendig. Die Mehrkosten trägt zunächst zwar der Gast, insgesamt ist aber davon auszugehen, daß bei einer Manifestierung der momentanen Marktsituation die Vermieter und Agenturen die Preisen nach unten korrigieren müssen.

Das durch die Portale verursachte Einnahmegap zahlen letztlich die Agenturen vor Ort und die Vermieter der Ferienwohnungen.

Aussicht

Die Kartellbehörden, der Gesetzgeber und die Politik nehmen nur langsam wahr, was es bedeutet wenn international agierende Unternehmen mit Millionenbudgets sich in einen Markt drängen, der eigentlich bereits von regionalen Teilnehmern besetzt ist und gut funktioniert. Die regionalen kommunalen Zimmervermittlungen haben längst die Segel gestrichen.

Unsere Aufgabe ist es, Schranken zu setzten und aufzuklären. Die Kampagne zur Direktbuchung, die den Urlaub in einem Ferienhaus oder Ferienwohnung in Deutschland schlagartig um bis zu 20% verbilligt ist ein erster Schritt. Politische Lobbyarbeit der zweite.

Wir als Interessenvertretung der kleinen und mittelständischen Unternehmen vor Ort werden mit einer ständigen Kampagne zur Direktbuchung von Ferienunterkünften aufklären, damit es zur ökonomischen Nachhaltigkeit im Deutschlandtourismus kommt.

 

 

 

Mitgliederversammlung 14.06.2023

Zusammenfassung des Protokolls der Mitgliederversammlung vom 14.6.2023

Nach der Begrüßung wurde zunächst über den Gründungsgedanken gesprochen. Es wurde betont, dass sich der BDFFA als Verband von ausschließlich professionellen Vermietern gegründet hat. Der Zusammenschluss von Vollanbietern werde deren Interessen vertreten und für den Austausch von Erfahrungen in diesem Bereich sorgen. Dies gelte auch und besonders im Interessenkonflikt mit Portalen. Die anwesenden Mitglieder betonen, dass es hier einen großen Gegensatz zum Ferienhausverband dem Verein der Portale gibt, der sich gründete, um die Ferienhausportale zu vertreten und damit deren Marktmacht auszubauen und zu festigen.

Ein kurzer zusammenfassender Rückblick  auf die vergangenen drei Jahre zeigte die Stationen bis  zur ersten großen Mitgliederversammlung auf. Eine erste Suche nach einem passenden Verband vor drei Jahren habe gezeigt, dass keine Interessenvertretung für die Agenturen und professionellen Vermieter von Ferienwohnungen vorhanden war.  Die Nachfrage bei den Betrieben hätte gezeigt, dass ein solcher Interessenverband dringend gebraucht werde. Die Idee einer Verbandsgründung sei immer auf offene Ohren, Türen und überwältigendes Interesse gestoßen.

Anschließend wurde satzungsgemäß der Vorsitzende (Hans Vollmer, Norderney Zimmerservice, Norderney), die 2. Vorsitzende (Verena Berger, Berger Touristik Cuxhaven), Schatzmeisterin und Protokollführer gewählt wurden. Die Vereinssatzung legt fest, dass bis zu vier Beisitzer bestimmt werden können. Dies wurde auch genutzt, da es gerade in der Anfangsphase viel Arbeit gibt, die auf möglichst viele Schultern verteilt werden soll. Dank der engagierten Mitglieder konnten alle Beisitzerposten mit erfahrenen und tatkräftigen Mitgliedern besetzt werden.

Als dringlichste Aufgaben wurde die Erarbeitung eines Qualitätssiegel, die Installation von Erfa-Gruppen und die Entwicklung einer Direktbuchungskampagne angesehen. Diese Maßnahmen sollen durch überregional Pressearbeit flankiert werden.

Diskutiert wurde weiterhin das Thema „zunehmende Gefahr von Nutzungsverboten von Ferienwohnungen“. Nach den Erfahrungen einzelner Mitglieder bedroht diese Entwicklung auch touristische Hotspots und gilt nicht länger nur im innerstädtischen Bereich. Man war sich einig, hier die Sachlage in den verschiedenen Orten zusammenzufassen und für diesen Punkt eine gemeinsame Position und Argumentationsgrundlage zu entwickeln. Anschließend soll der Kontakt zur regionalen Presse gesucht werden.

Abschließend wurde festgestellt, dass für den BDFFA nun alle rechtlichen Hürden genommen sind. Entsprechend soll in Kürze ein Konto eröffnet, Beitrage eingezogen und eine zweite Welle der Mitgliederwerbung folgen. Die nächste Mitgliederversammlung wurde für Ende Oktober / Anfang November geplant.

 

Get-together – Mitgliederversammlung

Cuxhaven – Mitgliederversammlung

Am 14.6.23 um 11.00 Uhr findet in Cuxhaven eine Mitgliederversammlung statt. Am Abend vorher – dem 13.6. – findet ein Get-together bei einem gemütlichem Abendessen statt. Auf der Agenda des Verbandes steht die inhaltliche Ausrichtung und die Installation einer ERFA Gruppe. Im Bereich der Klassifizierung von Ferienwohnungen sowie eines zentralen Beschwerdemanagments werden mögliche Ansätze vorgestellt, diskutiert und beschlossen.

Große Schritte!

Mit großen Schritten kommt der Verband seinen Zielen näher!

Die Eintragung in das Vereinsregister läuft und steht nun unmittelbar bevor. Bei einem Gründertreffen wurden die zu bewältigen Aufgaben besprochen und verteilt. Die Installation einer ERFA Gruppe mit einem kompetenten und versierten Unternehmensberater ist für den Spätherbst und Frühwinter geplant. Eine Agenda hierzu wird den Mitgliedern zugestellt. Eine umfassende Aufgabenbeschreibung der verbandseigenen Schlichtungsstelle für Gästebeschwerden ist in Arbeit.

Die einzelnen Klassifizierungskriterien für Ferienunterkünfte werden ver- und angeglichen, es soll ein einheitliches Verfahren entwickelt werden. Die Bemühungen eine Ausbildung im Bereich eines Kaufmanns- / Kauffrau für Tourismus und Freizeit mit Inhalten unserer Branche werden mit den jeweiligen IHK`s abgeglichen. Die Kriterien des Verbands-/Vertrauenssiegels werden zusammengefasst.

1. Branchenumfrage – Ergebnisse

Bei der ersten Branchenumfrage des BDFFA wurden Unternehmen der Ferienwohnungsverwaltung zu branchenrelevanten Themen der Saison 2022 befragt. Insgesamt war die Saison von den Verwerfungen durch die Corona-Krise geprägt. Die Buchungen liefen gut, das Personal war knapp, Channelkosten trägt der Gast, die Vorbuchungen laufen schlecht und die Portale machen Druck ist der einfache Nenner für die Saison.

Überblick der Ergebnisse als PDF – Branchenumfrage 2022

Die genauen Ergebnisse lassen sich unter diesen Link abrufen, Passwort: Saison2022: Ergebnisse der Branchenumfrage 2022

1. Branchenumfrage

Branchenumfrage BDFFA – Diesen Herbst hat der Bundesverband der Deutschen Ferienhaus- und Ferienwohnungsagenturen seine erste Branchenumfrage gestartet.

Zur Umfrage eingeladen wurden die Mitglieder des BDFFA und Unternehmer der professionellen Vermittlung und Betreuung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen. Erstmal werden mit der Umfrage mittelständische Betriebe der Gästeherbergung in Ferienwohnungen zu den drängenden Themen der Branche befragt.

Mit Problemen wie zum Beispiel der dünnen Personaldecke in der Saison 2022, der zunehmenden Machtlosigkeit gegenüber unsachlichen Bewertungen bei GOOGLE und dem steigende Kostendruck durch Portale sehen sich die Unternehmer weitgehend allein gelassen. Die Umfrageergebnisse bieten die Möglichkeit mit Politik, Verwaltung und Unternehmen in Verhandlungen zu treten, um augenscheinliche Schlieflagen zu revidieren.

Die Ergebnisse auf dieser Website veröffentlicht (Passwortschutz)

Flyer / Messe

Messe Husum / Firmenevent V-Office

Der Bundesverband Deutscher Ferienhaus- und Ferienwohnungsagenturen wird mit einem Flyer auf der Domizil Messe in Husum (Fachmesse rund um das Thema Ferienimmobilien) vertreten sein.


Im November veranstaltet V-Office (Verwaltungssoftware für Ferienwohnungsvermietung) erstmalig ein Firmenevent. Der BDFFA wird sich hier den Anwendern dieser Software (und allen anderen Interessierten) vorstellen und Fragen zum Verband beantworten.

BDFFA Flyer download

Gründung

Am 8.10.2022 ist in Cuxhaven der Bundesverband Deutscher Ferienhaus- und Ferienwohnungsagenturen gegründet worden. Der Bundesverband wird alle, die sich bislang als Interessierte registriert haben anschreiben, damit diese via „online Aufnahmeantrag“ Mitglied werden können.

Der Verband wird zunächst eine Geschäftsstelle in Cuxhaven aufbauen und dann schnellstmöglich mit der inhaltlichen Arbeit beginnen.

Aufnahmeantrag